Qué es el régimen de Enajenación de bienes y sus obligaciones

En otras entradas hemos hablado de qué es un régimen ante el Servicio de Administración Tributaria, las obligaciones y derechos de algunos. En esta ocasión toca el turno a todas aquellas personas que se dedican a enajenar bienes y generan dinero a través de ello, pero antes de iniciar, responderemos algunas preguntas básicas.

¿Qué es enajenar?

De acuerdo a la RAE “la enajenación es pasar o transmitir a alguien el dominio de algo o algún otro derecho sobre ello”, esta transmisión de dominio o derechos se logra a través de la compra-venta, la cesión o la donación.

El ejemplo más claro está en un inmueble, por ejemplo, si alguien decide vender su casa, se da un acto de enajenación. Pero esto sucede cuando se dona un terreno, por ejemplo,a una organización sin fines de lucro. 

¿Qué son los bienes?

Los bienes son todas las cosas que estén en el comercio y que puedan ser apropiadas. Quedan fuera todas las cosas que no puedan pertenecer a una sola persona y que legalmente no se pueden reducir a una propiedad particular.

Los bienes se dividen en muebles e inmuebles. Los primeros son aquellos que por su naturaleza se pueden mover de un lugar a otro, por lo cual podemos pensar en objetos tangibles que tienen la posibilidad de irse de una fábrica a tu casa, a una empresa o donde sea.

También se establece que son bienes muebles por determinación de la ley, las obligaciones y los derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles en virtud de acción personal.

De la misma razón. las acciones que cada socio tiene en las asociaciones o sociedades, aun cuando a éstas pertenezcan algunos bienes inmuebles.

También son bienes muebles las embarcaciones de todo género son bienes muebles; los materiales procedentes de la demolición de un edificio, y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo, serán muebles mientras no se hayan empleado en la fabricación.

Los derechos de autor se consideran bienes muebles; y el artículo 759 del Código Civil Federal señala que los bienes inmuebles son todos los demás no considerados por la ley como inmuebles.

Así que aquí nombramos lo que la ley señala puntualmente como bienes inmuebles:

“El suelo y las construcciones pegadas a él; las plantas y árboles que están plantados, así como sus frutos, hasta que no sean cosechados”.

Todo lo que está adherido a un inmueble de manera fija; las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en edificios o heredados por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.

Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente.

Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca directa y exclusivamente, a la industria o explotación de la misma; los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca.

Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario; los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella.

Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o parcialmente al ramo de ganadería; así como las bestias de trabajo indispensables en el cultivo de la finca, mientras están destinadas a ese objeto.

Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa; los derechos reales sobre inmuebles; finalmente, las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas.

¿Qué es el régimen de enajenación de bienes?

Con todo esto que entendimos sobre los bienes y la enajenación, ¿qué es la enajenación de bienes? De acuerdo al SAT, es “aquel en el cual las Personas Físicas obtienen ingresos derivados de toda transmisión de propiedad de bienes ya sea a través de una venta o permuta”. 

De acuerdo al Código Fiscal de la Federación, toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado, la aportación a una sociedad o asociación; la adjudicación que es la declaración de propiedad hecha generalmente por la autoridad.

Aquellas realizadas a través del arrendamiento financiero, que es un contrato que otorga el uso o goce temporal de bienes que da derecho de ejercer la opción de compra. También aquellas que se realicen a través de un fideicomiso.

La transmisión de derechos realizada a través de factoraje financiero, el cual es un contrato mediante el cual se adquieren derechos de crédito; una enajenación también es la fusión de sociedades, la transmisión de la totalidad o parte de los activos, pasivos o capital, de una sociedad a otra u otras que se crean para ello.

La ley define que también una enajenación es la cesión de derechos: habrá cesión de derechos cuando el acreedor transfiera a otro los que tenga contra su deudor; así como toda transmisión de dominio de un bien tangible o derecho a adquirirlo que se efectúe a través de la enajenación de títulos de crédito.

El término enajenación de bienes también es utilizado principalmente en el ámbito legal, siendo relevante para definir la relación jurídica entre un bien y una persona (o empresa) en un momento determinado.

¿Quién debe formar parte del Régimen de enajenación de bienes?

La ley no estipula cuántos bienes inmuebles debes vender para ser parte de este régimen, damos como ejemplo los bienes inmuebles porque es por el que más tributan las personas, pero es ideal para aquellos que lo hacen de forma esporádica.

Por ejemplo, si tus abuelos te heredaron una serie de inmuebles y es tu decisión venderlos, sumarte a este régimen es importante para presentar tus deducciones correspondientes, también en el caso de que tengas que vender tu casa y un terreno, es importante que formes parte de este régimen.

Sin embargo, si tu trabajo es vender y comprar inmuebles, comprar terrenos, hacer desarrollos inmobiliarios. En este caso, es necesario que el contribuyente está obligado a reportar sus ingresos en el capítulo de actividades empresariales.

Obligaciones del Régimen de Enajenación de bienes

Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago de ISR por cada operación. El artículo 120 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR), nos estipula el cálculo a estos contribuyentes, en primera instancia, se externa la obligación de presentar declaración anual por dichos ingresos.

Declaraciones provisionales

Las personas que venden un inmueble de manera esporádica, usualmente creen que con el pago de impuestos a la hora de vender su bien es suficiente y están cumpliendo con la ley, sin embargo, este pago se considera provisional (cada venta es una declaración provisional).

Sin embargo, eso no los exime de cumplir con su declaración anual.

Declaración anual

De acuerdo a la Ley ISR, las obligaciones de las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, deberán calcular el impuesto anual se hará sobre las ganancias, no el ingreso como comúnmente se realiza. Por lo tanto, las ventas a crédito se gravan, aunque no se hayan pagado por completo.

Eso sí, no se consideran ingresos por aquellas herencias o la donación entre familiares en línea recta (hijos, nietos, abuelos).

Para calcular la ganancia deberás comparar el precio de venta contra las deducciones, el precio de venta es muy simple, sería el valor en el que se vendió el inmueble, pero antes de cualquier cosa hablaremos de las deducciones.

Deducciones para régimen de enajenación de bienes

Para este régimen hay diferentes deducciones que servirán para disminuir el pago de ISR, y de la primera que hablaremos es del costo comprobado de adquisición, el cual en caso de que el inmueble no sea viejo, aparece en tus escrituras y refleja el costo del terreno, así como el de la construcción.

En caso de que en tu escritura no especifique cuánto vale el terreno y cuánto la construcción, la ley señala que se tomará en cuenta el 80% del valor del costo de adquisición como costo de construcción, mientras que el 20% restante se aplicará como costo del terreno.

También los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.

Aplica como deducción si se realizaron construcciones, mejoras o ampliaciones a esté bien inmueble pues estos también serán deducibles del ISR. Otra deducción es la comisión de los agentes inmobiliarios, siempre y cuando se solicite la factura al agente.

Ganancia acumulable 

Al tener el precio de venta y las deducciones autorizadas, da como resultado una ganancia total. Con ella, ahora se tiene que dividir entre los años que transcurrieron desde la fecha de adquisición hasta la fecha de la venta del bien inmueble.

Al realizar esta operación nos da una ganancia acumulable, a la cual se aplicará la tarifa anualizada. Con esta tarifa se multiplica por el mismo número de años que transcurrieron desde la fecha de adquisición y la fecha de la venta; ese será el monto del pago provisional a retener.